听新闻
放大镜
【民法典在身边】小王租房记
2020-09-16 09:03:00  来源:高港区人民检察院

  这几年房价节节攀升,租房成为外出打工一族的首选。小王今年刚大学毕业,踌躇满志来到某一线城市打拼。为了上下班方便,他准备在离公司不远的地方先租一套房,但是作为刚踏入社会的年轻人,没有一点租房经验的他,还是有些焦虑,深怕房子没租来,麻烦惹上一大堆。

  老李刚刚乔迁新房,原先的房子准备租出去,用租金缓解一下新房的房贷压力。这是他第一次对外出租房子,对租房客的选择格外慎重,毕竟老房子承载了他满满的回忆。

  如何解决小王们和老李们的烦恼呢?

  2021年1月1日即将生效的《民法典》对房屋租赁经常出现的法律纠纷进行了明确规定。

  1.租房期间,有人主张房屋产权,怎么办?

  小王租赁了老李的房子。可是不巧,老李因为债务官司,这房子的所有权发生了争议。老李因为败诉,房屋被司法机关查封、甚至拍卖,严重影响了小王对房屋的使用。

  《民法典》第724条规定,有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

  (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

  (二)租赁物权属有争议;

  (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

  法律风险提示:

  租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押,或者房屋权属发生争议时,保留好相关证据,并及时通知出租人要求解除合同。

  这么说,小王可以要求解除租赁合同!

  2.承租人把房子转租了,怎么办?

  小王租了一处房屋,却发现出租人却是个“二房东”!房主老李不常来,竟对此事一无所知。

  《民法典》第716条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  《民法典》第718条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

  法律风险提示:

  房屋出租人在知道承租人有转租房屋意愿时,如果不同意转租,可以解除合同,但需在六个月内提出,否则视为同意转租。

  这也给租房人提了一个醒,租房前需查验房屋产权证明,尽量规避房屋转租风险,如果你是次承租人,一定要审核房屋出租人是否有转租权,否则原房东一旦不认可转租合同,极有可能因转租合同被认定无效而承担经济损失。

  小王,你可长点儿心吧!

  3.合同还没到期,房东想卖房了,怎么办?

  小王跟老李签了一年的租房合同。合同还没到期,老李儿子要结婚,老李就打算把老房卖了。这种情况下,小王不必担心被老李赶出去,还可以在该房屋内继续居住一直到租赁期限届满。

  《民法典》第725条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  《民法典》第726条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

  出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

  法律风险提示:

  小王工作以后收入不错,家里也支持他在城里买房。小王觉得这套房子不错,老李开价合理,自己能够承担,可以买下来。那么小王享有同等条件优先购买权,除非老李把其份额卖给房屋按份共有人或者将房屋出卖给近亲属。

  4.租期到了,房东不想租了,怎么办?

  小王和老李的租赁期限届满后,老李不太想继续租给小王了,但是小王并不愿意搬家:一是搬家特别辛苦;二是会增加很多成本和费用。

  《民法典》734条规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

  租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

  法律风险提示:

  如果小王和老李租金达不成一致,那么优先承租权将不再享有。所以小王要想使用优先承租权,就得接受老李提出的租金。

  特别提示:

  为降低法律风险,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,出租人和承租人最好签订书面的房屋租赁合同,明确双方的权利义务,包括房屋、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

  在签订租房合同前,还要了解清楚房屋的状况,比如有无设定抵押,有无被司法机关或者行政机关依法查封、扣押,房屋有无设立居住权等影响房屋使用的情形。

  如果想对房屋进行改造,比如重新粉刷墙体、更换窗帘、安装新的家用电器等,都必须经过房东同意,以免日后产生纠纷。

  

  编辑:田伟成